第12章 突破极限（下）(1)[第3页/共5页]

“地主加工头”的形式

但是，这事毕竟很被动，一旦没有订单，或者原质料开端涨价，他就会出题目。我的一个美国朋友很闹心，他说现在在美国订一个iPad要提早两周订，最后发货地点是深圳，从深圳发到纽约，再从纽约买返来带给朋友，这个折腾啊！但实际环境就是如许。以是，富士康出了题目今后，乔布斯就站出来讲，说富士康不是黑心工厂。

我们再来看看流派网站和百度如许的做平台的企业，现在做平台的企业的市值远远超越做流派的。在互联网行业，流派这类贸易形式做到30亿～50亿美圆就很好了，但做平台的都在100亿美圆以上，腾讯、百度的市值都有上百亿美圆。我常常听一些做互联网的人抱怨（当然也是无法），说他们现在做甚么都做不过腾讯，你说你想偷个菜，还没等你开端偷，腾讯就搞了一个，顿时超越了高兴网。有一次，我和马化腾、高兴网的老板开会，我们暗里问马化腾有没有兴趣投资或收买高兴网。马化腾说没这个需求，我们腾讯本身随便做一做都能超越高兴网，因为每天有将近两亿人在腾讯上。一样，不管做甚么，只要阿里巴巴做，其他做创新的公司就很无法。因为腾讯、阿里巴巴、百度的黏性客户特别多，以是，不管它们做甚么，根基上都能够把别人吃掉。而做流派的公司现在就很吃力，并且是越来越吃力，只能靠卖点儿告白。

GDP超越一万美圆今后，商用不动产就开端生长。商用不动产的形式是以营运为核心的形式，不是以制造为核心，开辟也好，工厂化出产也好，都是以制造为核心。甚么是以营运为核心？举个例子，有一个处所，大师迟早都要去，但这个单不是我们本身埋，这个处所就是八宝山告别厅。八宝山告别厅是北京乃至天下不动产营运回报最高的处所，哭一场45分钟，就要收你1800块钱，一天十场，一年就是约700万元的房钱支出。300平方米的处所，一张铁床，一个标准花圈，两个挽联，因为我们本身不埋单，以是不晓得这个处所要花多少钱。这就是营运，这个处所你拿来干这件事，回报这么高，但如果你拿来做写字楼，能够就没有这么高的回报了。如果你把写字楼拿来种西红柿，日本就有如许的植物工厂，叫作垂直工厂，这又是一种贸易形式。也就是说，你的物业放在分歧的业态里，运营的现金流是不一样的。一样事理，拿开餐馆来讲，是谭鱼头还是俏江南，房钱是不一样的。以是，商用不动产是以营运为核心来缔造代价。万通在CBD有办事公寓和写字楼出租，那么，如何预算它的代价呢？这和制造才气没干系，要遵循房钱回报来估值。比如，你的公司有100万平方米的商用不动产，假定其房钱回报率是1%，我只要10万平方米的商用不动产，但我的房钱回报率是15%，那我这10万平方米的估值就比你那100万平方米还高。

在明白了这些今后，我们万通在贸易形式上提早做了安排。以是，我们的商用不动产-写字楼和办事公寓出租的房钱回报在北京是名列前茅的，特别是办事公寓，在北京排第一。甲级写字楼如果不算国际甲级，我们也排第一，如果算国际甲级，我们排第二。只要晓得贸易形式的窜改，你才有能够博得将来，这是一种非常首要的才气。以是，或许万通中间的面积并不大，但估值不会低。