第12章 突破极限（下）(1)[第2页/共5页]

“厂长加本钱家”的形式

“地主加工头”的形式

这类公司合作的是甚么？跟富士康差未几，合作的是范围、本钱和速率，看谁的范围大、速率快、周转快，别的本钱还低。以是，在这个阶段，企业轻易呈现的品德题目就是在本钱上偷工减料，萝卜快了不洗泥。别的，因为发卖要快，以是这类公司对市场情势吵嘴的反应特别活络。再有就是大范围获得地盘。这类形式要想存在，必须有三个前提：第一，快速地、低成本地获得地盘。第二，房价每年上涨10%～15%。大师晓得，你拿到的地价和房价是一样的，所谓面包和面粉是一个价。三年今后，你停止发卖，结算利润。如果房价每年的复合增加不到15%（实际上，三年以内涨了70%以上），加上本钱、税和办理费，那你就不成能无益润。以是，一旦房价不涨，这类形式就死了。第三，本钱市场的支撑，就是每年从本钱市场拿到便宜的钱来鞭策房价、股价一起涨。

这三种贸易形式的市场范围别离有多大？第一种形式，做到像万科如许程度的室第类企业，在全天下的房地产本钱市场上，市值最多也就120亿美圆。商用不动产企业的市值最多做到过250亿美圆，金融性的投资类房地产企业的市值最多做到过390亿美圆。可见，跟着贸易形式的窜改，企业的增加极限在不竭被冲破。明白了这个事理，我们就要不竭地做转型，以冲破传统的增加极限。

在做中国中间这个项目时，我们请美国的中介给我们保举合作火伴。人家保举得很清楚，有三类合作火伴我们能够挑选。第一类是传统的地产商，他们本身有钱，做得非常慢，但口碑不错。第二类叫作免费开辟商，这些人本身向来不出甚么钱，往那儿一站，大师都给他们钱，就跟张艺谋一样。我们当时都想不清楚，地产商都是充大款，都是投资的，如何另有免费开辟商？导演、大夫、状师才免费啊。第三类是一些信任基金。厥后我们就开端研讨这些大的地产企业，比如美国汉斯是做信任基金的，它在北京开辟了“公园大道”项目。别的，铁狮门实际上就是“导演加制片人”形式。这些企业最后和谁连络？和金融投资者连络。而金融投资者又慢慢演变成像凯德置地如许的本钱加地盘的房地产企业。这就是当GDP达到六万美圆时纽约地财产的贸易形式，是一种庞大的、合作精美的贸易形式。

当GDP到了2.5万～3万美圆的时候，贸易形式又产生了窜改，变成了资产办理。房地产就是以资产办理为核心的。现在纽约的很多大型地产机构分化成两种形式，一部分传统的开辟商演变成“导演加制片人”形式，别的一部分变成金融投资者。

从目前来看，环球的地产公司的贸易形式能够分为三种，这三种形式对应的是经济生长的分歧阶段和分歧的代价缔造体例。第一个阶段大抵对应的是GDP（本章所说GDP，均为人均GDP）在8000美圆以下的期间，这个阶段的形式能够叫作“地主加工头”。