第12章 突破极限（下）(1)[第2页/共5页]

“导演加制片人”的形式

当GDP到了2.5万～3万美圆的时候，贸易形式又产生了窜改，变成了资产办理。房地产就是以资产办理为核心的。现在纽约的很多大型地产机构分化成两种形式，一部分传统的开辟商演变成“导演加制片人”形式，别的一部分变成金融投资者。

在经济生长的分歧阶段，分歧的贸易形式决定着企业的产值和范围，民营企业要学会“吃软饭，戴绿帽，挣硬钱”。

我有个做代工的朋友，在中国加工名牌衬衫，他请了几万个女工给他做衣服。他给我算了一笔账，如果以100元来讲，做一件衣服他挣两块五。本钱是多少呢？本钱是20多块钱，仓储、货运、物流等加起来是30多块钱，最后品牌商拿四五十块钱。以是，品牌商只要卖掉三分之一，根基上就不会赔钱了。

在明白了这些今后，我们万通在贸易形式上提早做了安排。以是，我们的商用不动产-写字楼和办事公寓出租的房钱回报在北京是名列前茅的，特别是办事公寓，在北京排第一。甲级写字楼如果不算国际甲级，我们也排第一，如果算国际甲级，我们排第二。只要晓得贸易形式的窜改，你才有能够博得将来，这是一种非常首要的才气。以是，或许万通中间的面积并不大，但估值不会低。

像LV（路易威登）这些品牌，品牌商打折会很有技能，只在一些特定的处所打折，而不会合中在门店打折。比如他们会在奥特莱斯或其他处所做一些仓储，即便打折，也打得很有庄严，不会打到地摊上去。当然，我这个朋友挣的是加产业的钱。他本来在乡间当农夫，现在干这事，一件衬衫能挣两块五，一天就几十万件，以是他感觉挺对劲。

这三种贸易形式的市场范围别离有多大？第一种形式，做到像万科如许程度的室第类企业，在全天下的房地产本钱市场上，市值最多也就120亿美圆。商用不动产企业的市值最多做到过250亿美圆，金融性的投资类房地产企业的市值最多做到过390亿美圆。可见，跟着贸易形式的窜改，企业的增加极限在不竭被冲破。明白了这个事理，我们就要不竭地做转型，以冲破传统的增加极限。

这类公司合作的是甚么？跟富士康差未几，合作的是范围、本钱和速率，看谁的范围大、速率快、周转快，别的本钱还低。以是，在这个阶段，企业轻易呈现的品德题目就是在本钱上偷工减料，萝卜快了不洗泥。别的，因为发卖要快，以是这类公司对市场情势吵嘴的反应特别活络。再有就是大范围获得地盘。这类形式要想存在，必须有三个前提：第一，快速地、低成本地获得地盘。第二，房价每年上涨10%～15%。大师晓得，你拿到的地价和房价是一样的，所谓面包和面粉是一个价。三年今后，你停止发卖，结算利润。如果房价每年的复合增加不到15%（实际上，三年以内涨了70%以上），加上本钱、税和办理费，那你就不成能无益润。以是，一旦房价不涨，这类形式就死了。第三，本钱市场的支撑，就是每年从本钱市场拿到便宜的钱来鞭策房价、股价一起涨。