第12章 突破极限（下）(1)[第1页/共5页]

GDP超越一万美圆今后，商用不动产就开端生长。商用不动产的形式是以营运为核心的形式，不是以制造为核心，开辟也好，工厂化出产也好，都是以制造为核心。甚么是以营运为核心？举个例子，有一个处所，大师迟早都要去，但这个单不是我们本身埋，这个处所就是八宝山告别厅。八宝山告别厅是北京乃至天下不动产营运回报最高的处所，哭一场45分钟，就要收你1800块钱，一天十场，一年就是约700万元的房钱支出。300平方米的处所，一张铁床，一个标准花圈，两个挽联，因为我们本身不埋单，以是不晓得这个处所要花多少钱。这就是营运，这个处所你拿来干这件事，回报这么高，但如果你拿来做写字楼，能够就没有这么高的回报了。如果你把写字楼拿来种西红柿，日本就有如许的植物工厂，叫作垂直工厂，这又是一种贸易形式。也就是说，你的物业放在分歧的业态里，运营的现金流是不一样的。一样事理，拿开餐馆来讲，是谭鱼头还是俏江南，房钱是不一样的。以是，商用不动产是以营运为核心来缔造代价。万通在CBD有办事公寓和写字楼出租，那么，如何预算它的代价呢？这和制造才气没干系，要遵循房钱回报来估值。比如，你的公司有100万平方米的商用不动产，假定其房钱回报率是1%，我只要10万平方米的商用不动产，但我的房钱回报率是15%，那我这10万平方米的估值就比你那100万平方米还高。

停滞企业增加的身分，还包含企业家小我的经历、才气以及代价观。

从目前来看，环球的地产公司的贸易形式能够分为三种，这三种形式对应的是经济生长的分歧阶段和分歧的代价缔造体例。第一个阶段大抵对应的是GDP（本章所说GDP，均为人均GDP）在8000美圆以下的期间，这个阶段的形式能够叫作“地主加工头”。

停滞企业增加的第二个内部身分是贸易形式的极限。偶然候，你的企业走着走着就停滞不前了，这能够是因为你的贸易形式出了题目。大师晓得，在美国，开连锁餐馆能开成天下500强，但我们的中餐馆就很难做成如许，当然，我们现在也在学习。可见，贸易形式的窜改能使企业冲破增加极限，你如果不改成连锁，还遵循本来的形式做，那你的餐馆恐怕很难做大。连锁的形式使美国的很多企业变得超等强大，比如沃尔玛。可见，贸易形式是非常首要的。

可见，贸易形式分歧，企业的增加空间窜改非常大。现在，互联网、物流高度发财，我说过一句话，叫作“吃软饭，戴绿帽，挣硬钱”。现在“吃软饭”的企业越来越多了，美国事典范的“吃软饭”的处所。我们去新加坡，看到本地的一家新赌场开业，赌场中间有一家环球影城。这个项目一共投了13亿元新币，此中“吃软饭”的环球影城拿走了6亿元新币。拿走了还不算，影城里的音乐或动画，每播放一次就要收一次钱。可见，他们对知识产权是特别正视的。

“导演加制片人”的形式

现在看来，这类形式应当说碰到了一个很大的应战。但是，目前中国的地产公司绝大部分还是这类形式。GDP在8000美圆以下时，中国的地产市场的产品主如果室第。以是，在这类环境下，这类形式是一种遍及的形式。GDP超越一万美圆今后，这类形式就行不通了，就要窜改形式，因而就进入第二个阶段，叫作“厂长加本钱家”形式。