第19章 决胜未来(2)[第2页/共4页]

我刚才讲万通挑选美国形式，甚么是美国形式？我们来看看美国的开辟商都做甚么事情，挣甚么钱。简朴地说，美国的开辟商就是张艺谋，就是斯皮尔伯格，为甚么如许说呢？美国世贸中间重修项目标用度预算大抵是70亿美圆，开辟商叫莱瑞・希尔维斯坦。在全部重修项目中，这个开辟商仅具有不到10%的股分，大部分钱都是别人出的。那么，他凭甚么在这儿忽悠呢？他挣的是甚么钱呢？他挣的是三笔钱。第一，固然他只要10%的股分，但他的分红权比10%大，能够分15%或20%。因为是他在这儿给你做，他可觉得你缔造比普通市场程度更高的红利，以是你得再给他分一点儿，他的股权收益要在10%以上。斯皮尔伯格也是如许，他每部影片只投一点儿钱，但他的股权收益大于股分的比例。第二笔支出是办理费。全部世贸重修项目标出资人是另一个私家家属，他们给莱瑞3%摆布的办理费。3%是多少？2.1亿美圆。出资报酬甚么情愿给他钱？因为全部市场的办理费的均匀程度能够是4%，莱瑞能够比较专业、比较无能，给他3%就够了，还省一个点，以是他们情愿雇莱瑞干，而不是本身构造一个班子干。因为莱瑞高度专业化，能够2.5%就搞定了，还多挣了0.5%。70亿的0.5%是多少呢？3500万美圆。他凭甚么挣这钱？就凭他的办理才气比普通的公司强。第三笔支出是甚么？预期的收益回报增量部分的分账。假定全部项目做完，回报率是10%，最后我做到了15%，这五个点我们俩对半分，这是我多挣的。总之，莱瑞是靠缔造性劳动、靠代价缔造、靠代价增值来挣这些钱。这块地我如何打算、如何租、如何卖、如何招商，都是我本身的事，出资人底子不管。

我们打算花十年时候来达成这个目标。第一个五年，我们要把现有的停业遵循这三部分高度地专业化和标准化。第二个五年，我们要在高度专业化的根本上，把不动产金融办事和房地产范畴的专业投资连络起来，实际上就是更加凸起专业的房地产投资公司和办理公司的才气，这就是所谓的美国形式。六本木是日本范围最大的都会开辟项目，由森大厦株式会社开辟，上海环球金融中间也是这家公司开辟的。在环球金融中间这个项目里，森大厦只占8%的股分，它的形式和莱瑞的形式是一样的。专业的室第公司、综合开辟公司和像万通如许的专业的房地产投资公司，这就是目前海内房地产公司的三大计谋。

甚么是轨制？轨制就是把大量常常产生的事情标准化，然后用标准化的行动形式去练习你的员工，让他们对轨制卖力，而不再是对小我卖力。比如，赞扬就是一种大量产生的常常性行动，你把它遵循你的代价取向标准化，然后练习你部下的人，让他们对轨制产生崇拜。这就是王石时候充盈的启事，他是做一件事，省十件事。如果你去腐蚀一个干部，去贿赂，你做了这一件事，成果惹出了十件事，那你当然忙了。很多比万科小很多的公司，它们的董事长比王石忙很多。那么，如何才气不忙呢？要制定轨制，把事情标准化。甚么样的事情能够标准化？举个例子，谈爱情这件事是不能标准化的，但生孩子是能够的，生孩子要到病院生。以是，中国没有谈爱情的轨制，有生孩子的轨制。只要这件事是反复性的行动，作为老板，你就必然要想体例把它标准化。标准化今后，你就会非常费事，今后便能够不消管了。白宫发不发人为，美都城还是转，它的航空母舰都还是走，总统在是如许，不在也是如许，因为有轨制管着。以是，轨制的力量在于把人的行动归入一种标准化的行动形式，并让人对轨制产生崇拜。你缔造轨制，轨制管人。以是，华盛顿的巨大之处在于他缔造了美国宪法，统统美国人都尊敬这部宪法，即便他死了，美国人也还是遵循宪法做事。